11 月 2 日，字節(jié)跳動一個數(shù)千人規(guī)模的團(tuán)隊(duì)入駐了北京海淀區(qū)北三環(huán)方恒時尚中心正式開啟辦公。這是字節(jié)跳動 2019 年斥資 50 億元收購的首個自有產(chǎn)權(quán)辦公樓。而與之僅一三環(huán)相隔，在 2018 年就傳出被字節(jié)跳動以 90 億元收購的中坤廣場至今卻仍未有動靜。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報透露，中坤廣場因?yàn)樽陨韨鶆?wù)和產(chǎn)權(quán)分散在不同商戶手上等問題，使得這筆交易目前仍處在懸而未決的狀態(tài)。

　　字節(jié)跳動意圖收購的中坤廣場建筑面積為 43 萬平方米。收購大面積的辦公樓的背后是不斷擴(kuò)張帶來的需求，目前，字節(jié)跳動在北京共有 33 處辦公地點(diǎn)，其中有 29 處位于海淀區(qū)。除總部設(shè)立在中航廣場外，辦公區(qū)還分散在知春路沿線、中關(guān)村、五道口等。經(jīng)濟(jì)觀察報了解到，僅 2018、2019 年兩年時間，字節(jié)跳動就租了將近 20 萬平方米的面積。

　　而字節(jié)跳動對工位的需求還在不斷增長，日前，字節(jié)跳動方面稱在年底前再開放 1 萬個工作崗位，屆時，字節(jié)跳動的員工總數(shù)將突破 10 萬人。

　　其實(shí)，張一鳴 2012 年在中關(guān)村創(chuàng)立了字節(jié)跳動的 8 年來，從錦秋家園到盈都大廈，再到中航廣場、中國衛(wèi)星大廈，字節(jié)跳動從未離開過中關(guān)村。

　　但在中關(guān)村尋找辦公樓卻越來越難。一位熟悉北京寫字樓市場的人士介紹，在中關(guān)村商圈，想要租賃 2000-3000 平方米的面積沒有問題，1 萬平方米的也還可以，但要找 5 萬平方米，沒有。在這種情況下，外溢不可避免。

　　近 10 年來，不斷有駐扎在中關(guān)村的企業(yè)去到后廠村與望京尋求更大的辦公面積。北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)格局逐漸形成了中關(guān)村、后廠村、望京三大板塊，京東則在大興亦莊遙遙相望。

　　而對互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)來說，格局變動仍在不斷發(fā)生。2019 年，盤踞望京的阿里巴巴新北京總部在來廣營東路地區(qū)的中關(guān)村朝陽園北擴(kuò)區(qū)正式奠基。今年的第一季度，美團(tuán)也向來廣營地區(qū)持續(xù)擴(kuò)租。

　　2019 年，位于海淀區(qū)知春路，歷史超過 20 年的老牌五星級翠宮飯店舊貌換新顏，掛上了“京東科技大廈”的名牌，這又被業(yè)內(nèi)看作是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“重返”中關(guān)村的例證。

　　多年來的物業(yè)變遷，不僅徐徐展開了一幅互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京落地生根、開支散葉的發(fā)展衍變圖景，從企業(yè)自身角度看，這種企業(yè)自用物業(yè)資產(chǎn)的購買、租賃和處置，實(shí)際也是一門專業(yè)，名為 Corporate Real Estate，簡稱 CRE，杜邦、通用汽車等全球化企業(yè)皆有此專業(yè)部門設(shè)置。對中國絕大多數(shù)企業(yè)來說，這還是一個嶄新的概念，雖然與商業(yè)地產(chǎn)的英文 Commercial Real Estate 縮寫相同，但不同的是，它與企業(yè)管理密切相關(guān)，特別是對那些快速擴(kuò)張、有規(guī)模化需求的企業(yè)如中國今日的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，這也是一門功課。

　　“扎堆”中關(guān)村

　　2005 年的一天，從深圳騰訊總部來的兩個年輕人來到了時任中關(guān)村管委會委員趙慕蘭的辦公室，說騰訊要在北京尋找辦公樓，想了解一些寫字樓出租的信息。

　　一個禮拜后再見，他們興奮地告訴趙慕蘭，一個禮拜內(nèi)就找到了位于中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈，并招募了 300 名員工，準(zhǔn)備進(jìn)駐開始辦公了。他們告訴趙慕蘭，這在深圳是不可想象的，一個星期絕對招不到 300 名員工。

　　中關(guān)村眾多的研究所和高校為招募人才提供了極大的便利。實(shí)際上，中關(guān)村密集的人才與智力資源在改革開放初期就為互聯(lián)網(wǎng)的萌發(fā)奠定了基礎(chǔ)。

　　改革開放初期，一批科研人員突破科研體制機(jī)制束縛，“下海”創(chuàng)辦民營高科技企業(yè)，中關(guān)村的智力資源在白頤路(今中關(guān)村大街)上得以迸發(fā)，企業(yè)數(shù)量以每年增加數(shù)十家甚至上百家的速度增長，終于在 20 世紀(jì) 80 年代中期形成了“中關(guān)村電子一條街”。其中以“兩通四海”最為知名，四通公司后來通過投資新浪延續(xù)了下來，而由中國科學(xué)院計算所高級工程師柳傳志創(chuàng)辦的中國科學(xué)院計算技術(shù)研究所新技術(shù)發(fā)展公司，也成為了聯(lián)想集團(tuán)的前身。

　　20 世紀(jì) 90 年代，隨著大批海歸回歸，中關(guān)村的大學(xué)紛紛辦起了大學(xué)創(chuàng)業(yè)園和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。1996 年，剛剛進(jìn)入而立之年的張朝陽從美國學(xué)成歸來，在北京創(chuàng)辦了愛特信公司，后更名為搜狐公司。在張朝陽的領(lǐng)導(dǎo)下，搜狐歷經(jīng)四次融資，于 2000 年 7 月 12 日在美國納斯達(dá)克成功掛牌上市，當(dāng)年，搜狐與新浪的成功，使得越來越多中關(guān)村創(chuàng)業(yè)者們效仿其模式成立新的互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　僅 2000 年春天，中關(guān)村誕生的 149 家新公司中就有 50 家在做互聯(lián)網(wǎng)。這其中就有趕集網(wǎng)創(chuàng)始人楊浩勇和百度創(chuàng)始人李彥宏，2001 年初，百度“七劍客”李彥宏、徐勇、劉建國、郭眈、雷鳴、王嘯和崔姍姍聚集在中關(guān)村北大資源樓，舉辦第一次員工會議。半年內(nèi)，百度中文搜索技術(shù)正式誕生。

　　互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成為中關(guān)村最具有活力的部分，隨著中關(guān)村技術(shù)，人才，風(fēng)險投資都日趨成熟，也有越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選擇駐扎中關(guān)村。

　　過去十年間，從華清嘉園起步，從五道口出發(fā)，孕育了諸多知名互聯(lián)網(wǎng)公司，比如美團(tuán)的王興、快手的宿華、字節(jié)跳動的張一鳴等都曾在華清嘉園的民居中留下身影。

　　企業(yè)扎堆與高速發(fā)展使得中關(guān)村變得擁擠不堪，中關(guān)村陷入“一樓難覓”的狀態(tài)。趙慕蘭告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，當(dāng)時有一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)家因?yàn)楣镜臄U(kuò)張?jiān)?3 年內(nèi)搬了 7 次家，從一間房變成了四層樓，但可選擇的地方也非常有限。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2010-2011 年空置率降至1% 以下，基本屬于滿租狀態(tài)。戴德梁行華北研究部的魏東介紹，中關(guān)村區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目稀少，租金在 2018 年底達(dá)到 400 元/月/平方米，較三年前已攀升 36%，而空置率則多年以來維持在極低的狀態(tài)，2018 年底的空置率更低至 0.3%。

　　高力國際大宗交易部的負(fù)責(zé)人閆寒分析，中關(guān)村可售寫字樓資源實(shí)際上非常少有其歷史原因，“中關(guān)村最早的開發(fā)商是海淀區(qū)國資委的企業(yè)，所以很多樓都賣給了北京的一些國企。而國企很少會進(jìn)行樓宇出售，這就使得中關(guān)村可供交易的寫字樓很少。”

　　一路向北

　　擁擠的中關(guān)村使得有擴(kuò)張需求的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們紛紛北上。2009 年，在中關(guān)村流連多年的百度率先動身，結(jié)束了在普天大廈、理想大廈、第三極大廈等多幢寫字樓分散辦公的狀態(tài)，一路北上，從北三環(huán)外搬到了北五環(huán)外的上地科技園區(qū)的新總部“搜索框”大廈，大廈面積達(dá) 9 萬平方米，足以容納百度 7000 多名員工。

　　但百度飛速發(fā)展的日子里，員工規(guī)模迅速膨脹，“搜索框”大廈很快人滿為患，上地周圍的鵬寰大廈、奎科大廈、首創(chuàng)空間大廈都留下過百度的痕跡。

　　2013 年、2014 年，百度員工數(shù)同比增長分別達(dá)到 52%、47%。2012 年，員工數(shù)量只有 2 萬出頭，2014 年就翻了一倍多。也正是在這一年，百度科技園在“搜索框”大廈向西 3 公里的中關(guān)村軟件園二期里落成，百度科技園區(qū)里有 5 幢大樓，占地約 7 萬多平方米。

　　位于北京市西北角東北旺的中關(guān)村軟件園也被稱作“后廠村”，這個面積 2.6 平方公里，被稱為“中國單位經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出和智力密度最高的地方”在 2015 年又迎來了從五道口搬來的網(wǎng)易，2016 年，在中關(guān)村扎根 20 年的新浪也從海淀黃莊遷來。一批中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的巨頭，陸續(xù)搬遷到這里。

　　不斷搬家?guī)缀跏撬谢ヂ?lián)網(wǎng)公司成長發(fā)展的必經(jīng)之路。

　　快手創(chuàng)始人宿華打過一個有趣的比喻，早期的快手就像一個游牧民族，以五道口為圓心，每隔一兩年都會將辦公區(qū)擴(kuò)張至新地方。

　　2015 年，快手從華清嘉園的一套三居室中遷入 200 米外的清華科技園B座，那時的快手雖然日活破千萬，但是員工僅有 20 多人。短短三年間，快手的辦公區(qū)擴(kuò)散到了五道口 3 公里范圍內(nèi)的同方科技廣場、文津國際酒店等多個大廈，不同辦公區(qū)之間得用班車相連。2019 年初，快手終結(jié)了“游牧”辦公，帶著數(shù)千名員工從“宇宙中心”五道口，遷往后廠村的聯(lián)想北研園區(qū)，與百度比鄰而居。

　　新的快手總部有一個完整的園區(qū)，占地 6 萬平方米，包括 7 棟辦公樓和超過 6500 個工位。在此之前，新浪、聯(lián)想、滴滴、網(wǎng)易等就已經(jīng)密集地駐扎在后廠村路南面。

　　官方資料顯示，截至 2019 年底，中關(guān)村軟件園內(nèi)集聚了聯(lián)想(全球)總部、百度、騰訊(北京)總部、新浪總部、滴滴總部、亞信科技、科大訊飛(北京)總部、華勝天成、文思海輝、博彥科技、軟通動力、中科大洋、啟明星辰、中核能源、廣聯(lián)達(dá)、IBM 等 700 多家國內(nèi)外知名 IT 企業(yè)總部和全球研發(fā)中心，總部經(jīng)濟(jì)達(dá) 80% 以上，在園從業(yè)人員達(dá) 9.45 萬人，總產(chǎn)值 2870 億元。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽告訴記者，中關(guān)村的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選擇向后廠村擴(kuò)張一方面是出于地理因素上的考慮，這些企業(yè)位于中關(guān)村區(qū)域的寫字樓仍在使用，比如放置一些企業(yè)的前臺部門。后廠村對中關(guān)村無論是交通還是政策的聯(lián)動性都比較強(qiáng)。

　　另一方面，區(qū)政府出于稅收等因素考慮也會希望將企業(yè)留在海淀區(qū)內(nèi)，會批一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地給企業(yè)用于自建。一位業(yè)內(nèi)人士也向經(jīng)濟(jì)觀察報透露，為了扶持互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)展，政府在后廠村建設(shè)產(chǎn)業(yè)園就是意圖把此前分布在中關(guān)村各個角落的騰訊、網(wǎng)易、新浪等公司集中起來。為了吸引這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭的進(jìn)駐，政府也會在落戶指標(biāo)和土地價格上給予企業(yè)一些優(yōu)惠。

　　后起之秀

　　除了后廠村，位于四環(huán)邊東北角的望京也承接了眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。望京地區(qū)位于北四環(huán)和東北五環(huán)之間，曾經(jīng)被稱為“睡城”的望京在 2000 年前后，迎來了大批入華的跨國通訊公司，包括三星、LG 、愛立信、摩托羅拉等公司紛紛在望京建立獨(dú)棟大廈。

　　老牌通訊企業(yè)的退出不僅留下了租賃面積，還留下了大量的高科技人才。2014 年，隨著新地標(biāo)望京 SOHO 建成，望京開始吸引大批剛拿到A、B輪融資的公司入駐，外企的印跡淡去，轉(zhuǎn)而被互聯(lián)網(wǎng)取代。在望京 SOHO 的 3 棟大廈里，擠滿了幾百家大大小小的與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的創(chuàng)業(yè)公司。

　　SOHO 中國創(chuàng)始人潘石屹在望京 SOHO 交付時說，望京 SOHO 中 90% 的企業(yè)都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

　　除了互聯(lián)網(wǎng)公司扎堆，那時的望京被稱為“O2O 宇宙中心”，“選址中國”的總裁陳雪源記得很清楚，那兩年流傳的一句話是“有哪個 app 沒在望京 SOHO 進(jìn)行過路演，就像沒面市一樣”。

　　著名的“掃碼一條街”也誕生在望京。2015 年左右，位于望京 SOHO 2 號樓與合生麒麟社之間一條 100 米左右的街道擠滿了地推的攤位，路過的人通過掃碼注冊賬號便可獲得一些紙巾，肥皂花之類的小禮品。那時的“掃碼一條街”人頭攢動，地推攤位眾多。

　　一位在望京地區(qū)從事寫字樓租賃多年的中介向經(jīng)濟(jì)觀察報描繪了那兩年的場景：望京的寫字樓就沒空過，一批批拿到融資的企業(yè)入駐，租下 1000 到 2000 平方米的辦公面積，有可能很快因?yàn)樽饨疰湐嗔鸦蚪?jīng)營不善搬走。

　　雖然望京的企業(yè)不斷更新迭代，O2O 的熱潮也逐漸褪去，但仍有一些企業(yè)屹立不倒。這其中就包括從中關(guān)村搬來的美團(tuán)，以及在 2015-2016 年買下兩棟辦公樓的阿里巴巴。

　　2016 年，阿里斥資 16.8 億元購買下望京綠地中心A座，次年又買下了坤泰嘉瑞中心，兩棟樓均位于望京。在此之前，阿里巴巴分別在北京的通惠國際、環(huán)球金融中心、萬網(wǎng)大廈等多處辦公。其中，通惠國際和環(huán)球金融中心均位于國貿(mào) CBD 核心地帶，萬網(wǎng)大廈則位于西二環(huán)和三環(huán)之間。

　　2015-2016 年，阿里巴巴帶著上萬名阿里員連同阿里巴巴旗下的 UC、優(yōu)酷、阿里健康、阿里影業(yè)、高德地圖等分布在不同辦公樓的業(yè)務(wù)也一同遷入了望京。

　　除了購買樓宇，阿里在望京一直在以租賃的形式擴(kuò)張辦公面積。戴德梁行報告顯示，2017 年，阿里巴巴在緊鄰著望京綠地中心和昆泰嘉瑞中心的金輝大廈新租下了 2.6 萬平方米的辦公面積。今年 8 月，資產(chǎn)管理公司木棉中國稱，阿里已入住金輝 KASCO。雖然阿里本身就在金輝大廈有辦公區(qū)，但木棉中國管理的是金輝大廈低樓層的辦公區(qū)域，入住木棉項(xiàng)目，說明阿里又?jǐn)U租了。

　　快速擴(kuò)張，是移動互聯(lián)時代創(chuàng)業(yè)公司的共同特點(diǎn)，而美團(tuán)網(wǎng)是其中的典型代表。美團(tuán) 2014 年底員工人數(shù)為 8000 人，到了 2015 年底，員工人數(shù)已經(jīng)超過 2 萬人。雖然美團(tuán)未購置物業(yè)，但其租賃的辦公地分散在恒電大廈、科創(chuàng)大廈、到旁邊的奔馳大廈、施耐德大樓等多處寫字樓，面積超過 30 萬平方米。

　　與阿里青睞的甲級寫字樓不同的是，從美團(tuán)在望京租賃的辦公樓如眾運(yùn)大廈、望京科技園、啟明大廈、數(shù)碼港大廈等看，美團(tuán)更傾向于租賃租金相對便宜的產(chǎn)業(yè)園或者乙級寫字樓，這也是眾多成長型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的特點(diǎn)。

　　一名負(fù)責(zé)望京區(qū)域?qū)懽謽浅鲎獾闹薪楦嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報，像金輝大廈、綠地中國錦等寫字樓的報價均在 10 元/天/平方米以上，而望京科技園租金在 6 元/天/平方米。像美團(tuán)這種大企業(yè)，議價能力強(qiáng)，拿到的價格還要更低。該名中介還向經(jīng)濟(jì)觀察報表示，望京地區(qū)寫字樓品質(zhì)不錯，租金也相對較低，這幾年吸引了大量的成長型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)前來。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，近八年來，望京/酒仙橋地區(qū)的租金除了在 2018 年達(dá)到過 325 元/月/平方米，其余幾年均低于 300 元/月/平方米，近三年，該地區(qū)租金比中關(guān)村均低了 100 元/月/平方米。

　　但同樣的問題也擺在望京的企業(yè)們面前：需要擴(kuò)張時找不到合適的地方。閆寒告訴記者，望京區(qū)域只剩下一些零散的區(qū)域可供租賃，5000 平方米以上可供租賃的甲級寫字樓已經(jīng)很少，整棟 2 萬-3 萬平方米的租賃面積則基本找不到，所以企業(yè)做大后為了擴(kuò)大規(guī)模只能去其他區(qū)域。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報注意到，望京區(qū)域的空置率從 2017 年的 35% 降至 2019 年的 11%，同時，2019 年和 2020 年前三季度的供應(yīng)量均為零。

　　閆寒告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，“這和望京的歷史有關(guān)，望京區(qū)域最早以住宅開發(fā)為主，所以整個區(qū)域真正好的甲級寫字樓不多，再加上很多辦公樓都被散售掉了，所以望京地區(qū)基本上沒有整棟的甲級寫字樓可以售賣。”

　　仍在擴(kuò)張

　　就在不久前，美團(tuán)繼今年第一季度在來廣營的太極產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)租了 1.4 萬平方米后，又在來廣營區(qū)域的融新科技大廈新租了 3 萬平方米的辦公樓。

　　同樣從望京向北走向來廣營的還有阿里。啟動“杭州+北京”的雙總部戰(zhàn)略后，2019 年，阿里將北京總部的園區(qū)選址在中關(guān)村朝陽園北擴(kuò)區(qū)(朝陽區(qū)電子城北區(qū))，占地 186 畝，總建筑面積 47 萬平方米，總投資 64 億元，計劃于 2024 年建成，擬入駐阿里巴巴達(dá)摩院、阿里巴巴工程院、阿里大文娛、阿里健康等部門。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉，阿里總部所在的中關(guān)村朝陽園，作為中關(guān)村目前的“一區(qū)十六園”之一，同樣享受中關(guān)村相關(guān)政策。配套上，國際人才公寓、國際醫(yī)院、12 年一貫制的國際學(xué)校、未來論壇永久會址“三國際一未來”四大功能性項(xiàng)目已經(jīng)確定。

　　第一太平戴維斯華北研究部負(fù)責(zé)人李想也告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，“朝陽區(qū)政府很看重阿里這個項(xiàng)目，不僅在市政配套上給了些支持，后續(xù)還會打造一批高素質(zhì)的人才公寓”。

　　除了政府方面的支持，阿里新總部離阿里巴巴的阿里綠地中心距離僅有一站地鐵。這也解決了大量員工的通勤和搬家問題。一位業(yè)內(nèi)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報表示，一般來說，企業(yè)搬遷距離也是一個重要的考量因素，搬得距離之前的辦公室太遠(yuǎn)可能造成大量員工的流失，之前京東從中關(guān)村和北辰搬到亦莊，就出現(xiàn)了一波明顯的員工離職潮。

　　此前“南下”亦莊的京東也在 2019 年選擇北上，以 27 億價格收購了知春路的翠宮飯店，注冊了京東云計算、京東鴻云計算兩家公司。

　　公開資料顯示，京東收購的翠宮飯店總建筑面積約 6.86 萬平方米，從建筑面積來看，翠宮飯店大約相當(dāng)于1/4 個京東總部大樓，京東方面表示，“未來該項(xiàng)目將改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主，成為京東集團(tuán)在海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體空間。”

　　時任京東副總裁宋旸亦發(fā)表朋友圈解釋，“不是為開酒店，也不是為了開發(fā)布會，就是用做辦公場地”。他表示，目前京東北辰大廈的部分研發(fā)人才會搬到翠宮飯店去，“更方便吸納研發(fā)人才”。而就在三天前，字節(jié)跳動宣稱將于近期再拿出 100 億元在北京尋找新的辦公地點(diǎn)。
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